Aufgaben des Notars und Checkliste für den Käufer einer Immobilie

Informationsblatt der Bundesnotarkammer zum Grundstückskauf

Das Informationsblatt ist von der Bundesnotarkammer erstellt worden, nachdem das Bundesministerium der Justiz an die Bundesnotarkammer die Erwartung herangetragen hatte, durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen, dass in der rechtsuchenden Bevölkerung größere Klarheit über den Umfang und die Grenzen der notariellen Tätigkeit im Rahmen eines Grundstückskaufvertrages geschaffen werde. 

Das Merkblatt zum Grundstückskauf stellt dabei die „Lotsenfunktion“ des Notars im Hinblick auf die Komplexität des Immobilienkaufs dar. Zugleich soll das Merkblatt dem Käufer eine Hilfe bieten, welche Fragen vor allem vor der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags von ihm eigens zu klären oder besonders zu beachten sind.

Das nachfolgende Informationsblatt der Bundesrechtsanwaltskammer stellen wir daher gerne zur Information unseren Mandanten im Internet über unsere Homepage zu Verfügung:

Der Kauf eines gebrauchten Hauses

Der Kauf einer Immobilie stellt für die meisten Käufer alle anderen Geschäfte in den Schatten. Erhebliche Beträge des ersparten Vermögens müssen investiert und zusätzlich vielfach hohe Darlehen aufgenommen werden.

Damit Käufer bei einem solch wichtigen Vorgang sachgemäß beraten werden und um Risiken zu vermeiden, ist die Mitwirkung des Notars vorgesehen. Seine Tätigkeit ist insbesondere darauf gerichtet, den Käufer vor ungesicherten Vorleistungen zu schützen und ihm den rechtssicheren, lastenfreien Erwerb der Immobilie zu ermöglichen.

Ob der Kauf der Immobilie auch ein „gutes“ Geschäft ist, muss hingegen der Käufer selbst beurteilen. Wie beim Autokauf sollte er das Objekt auf Herz und Nieren prüfen und seine Finanzierung sicherstellen.

Der Immobilienkauf ohne Reue ist folglich nur dann gewährleistet, wenn alle Beteiligten (vor allem Notar und Käufer) ihren Beitrag leisten.

I. Leistungen des Notars

1. Vor der Beurkundung:

Der Notar bespricht mit den Vertragsbeteiligten ihre Zielvorstellungen und
informiert sie dabei über die Regelungsmöglichkeiten.

Zugleich prüft der Notar das Grundbuch, um die Eigentümerdaten und etwaige Belastungen für den Verkäufer-Eigentümer festzustellen, die in der
Gestaltung und Abwicklung des Grundstückkaufvertrages berücksichtigt
werden müssen (in der Regel durch Löschung im Zuge der Abwicklung).

Auf dieser Vorbesprechung aufbauend erstellt der Notar den Entwurf eines
sachgerechten und ausgewogenen Kaufvertrages; er berät die Vertragsbeteiligten unparteilich und klärt sie umfassend, objektiv und neutral über alle Rechtsfolgen des Kaufvertrages auf. Der Notar hat dabei besonders darauf zu achten, dass Käufer und Verkäufer keine ungesicherten Vorleistungen bei der Abwicklung des Grundstückskaufes erbringen.

Den Entwurf hat er so rechtzeitig an die Vertragsparteien zu übersenden,
dass sie sich mit dem Gegenstand der Beurkundung auseinandersetzen
können und im Vorfeld weitere offene Fragen klären können (siehe dazu
für den Käufer unten II.).

2. Während der Beurkundung:

In der anschließenden Beurkundung hat der Notar den Vertrag zwingend
den Vertragsparteien vorzulesen; ein Verzicht hierauf ist nicht möglich und
führt zur Unwirksamkeit des Vertrages.

Bei der Verlesung erläutert der Notar den rechtlichen Inhalt und berücksichtigt Änderungs- und Ergänzungswünsche der Parteien. Zugleich sorgt er dafür, dass das Ergebnis der Beurkundung ein wirksamer Vertrag ist.

Die Verlesung durch den Notar gibt so den Vertragsparteien und insbesondere dem Käufer die Gelegenheit, Fragen zu rechtlichen Unklarheiten zu stellen und sich den genauen (weiteren) Ablauf erläutern zu lassen. So stellt der Notar sicher, dass sich der Käufer bei Unterzeichnung der rechtlichen Tragweite und vor allem der Verbindlichkeit des Vertrages bewusst ist.

3. Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung beantragt der Notar die Eintragung einer Vormerkung, die das Grundstück für den Käufer im Grundbuch – und damit für jedermann ersichtlich – „reserviert“.

Weiter besorgt der Notar die Unterlagen, die für den rechtssicheren und
lastenfreien Erwerb durch den Käufer erforderlich sind (Bescheinigung der
Gemeinde über den Verzicht auf das gesetzliche Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen hinsichtlich eingetragener Grundpfandrechte für die Gläubiger des Verkäufers etc.).

Zugleich meldet er den Kaufvertrag dem Finanzamt – Grunderwerbsteuerstelle –, woraufhin der Käufer den Grunderwerbsteuerbescheid zugesandt bekommt.

Wenn der Käufer ein Bankdarlehen zur Bezahlung des Kaufpreises benötigt, das durch Grundpfandrechte abgesichert werden muss, beurkundet der Notar deren Bestellung und beantragt ihre Eintragung im Grundbuch; die erforderlichen Unterlagen sollten bereits vor der Beurkundung an den Notar zur weiteren Vorbereitung übermittelt werden, damit die Bestellung unmittelbar nach der Beurkundung des Kaufvertrages erfolgen kann.

So können Verzögerungen in der Abwicklung vermieden werden.

Der Notar sorgt dafür, dass der Käufer erst dann den Kaufpreis zahlt,
wenn dem Grundstückserwerb keine rechtlichen Hindernisse mehr entgegenstehen; erst hiernach teilt er dem Käufer die Fälligkeit des Kaufpreises mit.

Sobald der Verkäufer den Kaufpreis erhalten hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes (Bescheinigung über die Bezahlung der Grunderwerbsteuer durch den Käufer) vorliegt, beantragt der Notar die Umschreibung des Grundstücks im Grundbuch.

Abschließend überprüft der Notar die Eintragungsmitteilung des Grundbuchamtes. Dabei achtet er besonders darauf, dass zwischenzeitlich keine Eintragungen (etwa Belastungen des Verkäufers) erfolgt sind, denen der Käufer nicht zugestimmt hat und die seine Rechte beeinträchtigen.

II. Checkliste für den Käufer

1. Vor der Beurkundung:

Der Käufer sollte sich rechtzeitig vor der Beurkundung eingehend mit dem Kaufgegenstand auseinandersetzen. Dazu gehört etwa

  • die Bebaubarkeit oder bei bestehenden Bauten deren rechtmäßige Errichtung (Vorliegen einer Baugenehmigung oder Genehmigungsfreistellung) einschließlich möglicher Beschränkungen durch Baulasten (Einsehen des Baulastenverzeichnisses, soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden) zu prüfen,
  • den Zustand der Gebäude zu begutachten, etwa durch gemeinsame Besichtigung mit dem Verkäufer,
  • den Stand der Erschließung und deren Abrechnung mit dem bisherigen Eigentümer zu überprüfen (auch durch Nachfrage bei der Gemeindeverwaltung),
  • die in der Natur ersichtliche Grundstücksgrenze und -größe mit den im Liegenschaftskataster verzeichneten Daten abzugleichen,
  • die Infrastruktur in der Umgebung zu erkunden (etwa Anbindung an öffentliche (Nah-)Verkehrsmittel und Einrichtungen der Daseinsvorsorge; Beeinträchtigungen durch einen nahegelegene landwirtschaftlichen Betrieb, einen Flughafen oder eine Mülldeponie),
  • das Vorhandensein von Altlasten abzuklären (Einsehen des Altlastenregisters, soweit in der betreffenden Gemeinde vorhanden)
  • Vergleichspreise zu ermitteln (bei Objekten zur Kapitalanlage auch mit Blick auf zu erzielende Mieten)
  • mögliche steuerliche Folgen zu klären (etwa Werbungskosten bei angestrebter Vermietung).

Der Käufer sollte auch vor der Beurkundung die Finanzierung des Immobilienerwerbs sicherstellen. Dazu wird er

  • den Finanzierungsbedarf abstecken müssen (insbesondere Kaufpreis einschließlich Nebenleistungen (Grunderwerbsteuer, Gebühren für Notar und Grundbuchamt) sowie ggfs. zusätzliche Mittel für Renovierungen),
  • notwendige Darlehensverträge abschließen und zugleich die von der Bank gewünschten Sicherheiten (insbesondere Grundschulden) absprechen.

Welcher Notar die Beurkundung vornehmen soll, können die Vertragsparteien frei wählen. Nach § 448 Absatz 2 des Bürgerlichen Gesetzbuches hat die Beurkundungskosten der Käufer zu tragen; dies wird ihm einen gewissen Vorrang bei der Bestimmung geben.

2. Während der Beurkundung:

Während der Beurkundung wird dem Käufer vom Notar der Kaufvertrag vorgelesen und zugleich erläutert. Dies gibt dem Käufer Gelegenheit, Fragen über Unklarheiten zu stellen und sich den genauen Ablauf sowie seine Absicherung erläutern zu lassen.

Mit der Unterschrift unter dem beurkundeten Vertrag wird dieser für Verkäufer und Käufer verbindlich. Der Käufer sollte die Unterschrift deshalberst und nur dann leisten, wenn alle seine Fragen beantwortet wurden und er sich sicher ist, dass er diesen Grundstückskaufvertrag so abschließen möchte.

3. Nach der Beurkundung:

Nach der Beurkundung muss der Käufer

  • auf Aufforderung durch den Notar (aber auch nur hiernach) den Kaufpreis nach Maßgabe der sog. Fälligkeitsmitteilung entrichten,
  • sofern ein entsprechender Steuerbescheid vorliegt, die Grunderwerbsteuerbegleichen, da von dem Vorliegen der sog. Unbedenklichkeits-bescheinigung des Finanzamtes die Umschreibung desGrundstückes auf den Käufer im Grundbuch abhängig ist.